Le Globali Fabbricato, quello che l'Amministratore deve sapere.

La scorsa settimana sono intervenuto ad un corso per giovani Amministratori immobiliari sul tema a me molto caro e noto:             "Le Globali Fabbricato, quello che l'Amministratore deve sapere" organizzato da una primaria Associazione Nazionale di Amministratori di stabili.

Al temine del corso, in molti hanno compreso che la questione più rilevante risieda nella corretta copertura del rischio considerato nelle sue diverse tipologie.


Il fabbricato, singolo o condominiale, presuppone che colui che intenda ottenere una garanzia ovvero più garanzie dalle Compagnie di assicurazioni, determini il valore da assicurare. 


Ovvero l’oggetto del contratto assicurativo è il bene a cui occorre, in sede di conclusione dell’accordo, dare un valore.


In caso di beni mobili come le merci, la determinazione del valore è abbastanza semplice potendosi fare riferimento a valori di mercato, al costo di acquisto o di vendita o ad altre indicazioni. Diversamente nel caso di cespiti immobiliari dove la determinazione del valore da assicurare importa maggiori cautele e difficoltà.


Il valore da individuare non è quello di mercato, ossia quello che emerge dalla contrattazione nelle transazioni immobiliari, bensì quello intrinseco di ricostruzione. 


Come mai? 

La domanda e' innocente ma la risposta e' complessa ed è legata al rischio che intendo assicurare come proprietario, titolare di diritto reale o detentore qualificato. 

Se, per fare un esempio, desidero assicurare il capannone di mia proprietà sede della mia impresa contro il rischio di incendio, è evidente come il valore del bene, valore su cui, come avremo modo di vedere, si calcolerà l’indennizzo qualora si verifichi l’evento, sarà il prezzo che dovrò sostenere per ricostruirlo.

Da qui la difficoltà cui facevo cenno e, soprattutto, l’importanza di attribuire al cespite, in sede di conclusione del contratto assicurativo, il “giusto valore”. La disposizione dell’articolo 1907 del codice civile, nella sua laconicità, stabilisce che “se l’assicurazione copre solo una parte del valore che la cosa assicurata aveva nel tempo del sinistro, l’assicuratore risponde dei danni in proporzione della parte suddetta, a meno che non sia diversamente convenuto”. 

Cosa significa il testo normativo in termini pratici? Anzitutto che le parti sono libere di assicurare solo parzialmente il valore del bene. Può trattarsi di una consapevole decisione dell’assicurato che limita ad una sola parte di valore del bene il rischio contro cui desidera tutelarsi. Molto più di frequente, segnatamente in relazione ai cespiti immobiliari, non vi è alcuna consapevolezza di limitare il valore assicurato; ci troviamo, semplicemente, in presenza di un errore di stima.

La norma non lascia spazio ad equivoci: se si verifica l’evento la Compagnia risponderà dei danni in proporzione al valore che il bene ha al momento del sinistro.     L' indennizzo scaturirà da un calcolo matematico. 

La stessa disposizione consente alle parti – Assicurato e Compagnia – di convenire che il risarcimento sia erogato in misura diversa e in deroga alla proporzione descritta. Si tratta del caso in cui le parti abbiano inserito nel contratto la clausola “a primo rischio”, clausola che consentirà di superare eventuali distonie tra valore del bene indicato in contratto e valore al momento dell’evento. 

E' quantomai evidente come, salva la consapevolezza delle parti, la sottostima del valore del bene al momento dell’evento assicurato comporterà la mancata integrale soddisfazione dell’interesse del Condominio. Come evidenziato dalla giurisprudenza, sia di legittimità che di merito, la disposizione in argomento trova applicazione soltanto in caso di danno alla cosa e non di danno a terzi sotto un profilo di responsabilità civile per il rilievo che soltanto nel primo caso il parametro di riferimento sarà il bene assicurato laddove in ipotesi di danno a terzi soccorrono diversi altri criteri. 

L’onere di provare la differenza tra il valore contemplato in contratto e quello reale al momento dell’evento incombe sulla Compagnia, secondo le regole generali in tema di distribuzione dell’onere della prova. Da queste semplici riflessioni giuridiche credo si possa dedurre quale importanza rivesta la determinazione del valore del bene da indicare nella polizza, determinazione che dovrà scaturire da attenta ponderazione. Occorrerà rivolgersi ad un Intermediario assicurativo esperto e qualificato che proietterà nel futuro il valore attuale di ricostruzione del fabbricato, avendo riguardo ad una prospettiva di aumento del costo dei materiali, della manodopera e di ogni altro elemento determinante. 

Quindi concludere una polizza globale fabbricati sembra un'azione semplice ma significa non solo identificare i rischi da coprire ma, soprattutto, attribuire al bene un valore giusto, valore che dovrà essere, aggiornato nel corso del contratto. 

Come detto al Corso, a questi giovani neo.Amministratori, "..dedicate il giusto tempo con l'Assicuratore per indivuduare l'esatta cubatura del fabbricato. Pillole per il malditesta...risparmiate." 

Alberto Duranti - Intermediario assicurativo 
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